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부동산 시장의 불확실성이 커지는 가운데 전문가들은 시장을 억지로 누르는 ‘통제’가 아닌 수급을 조율하는 ‘관리’로의 정책 패러다임 전환을 촉구했다. 특히 지방 소멸 위기를 극복하기 위해 자원을 분산하는 대신 핵심 거점 도시에 집중 투자하는 결단이 필요하다는 지적이다.
세계일보는 22일 서울 용산구 사옥에서 진행된 대담을 통해 부동산 정책의 미래와 실수요자를 위한 최종 전략을 정리했다.
◆ “사업성 없는 정비사업, 신축 시세보다 비싸질 수도”
김예림 법무법인 심목 대표변호사는 재개발·재건축 시장의 ‘옥석 가리기’를 강조했다. 김 변호사는 “기반 시설이 양호한 재건축은 ‘몸테크’가 가능하지만, 재개발은 주거 환경이 열악해 사업 기간이 훨씬 길다”고 말했다. 특히 공사비 급등으로 인해 사업성이 낮은 단지는 향후 부담해야 할 분담금을 고려하면 총 투자금이 주변 신축 시세보다 높아질 위험이 있다는 설명이다.
가장 직관적인 판단 기준으로는 ‘일반분양 세대수’를 꼽았다. 김 변호사는 “일반분양분이 거의 없는 1대1 재건축은 비용 부담이 막대하다”며 “정부가 인센티브를 주더라도 서울 아파트 시세가 계속 오를 것이라는 전제가 무너지면 정비사업의 메리트도 사라질 수 있으니 냉정하게 평가해야 한다”고 조언했다.
1대1 재건축이란 기존 가구 수와 거의 동일한 규모로 새 아파트를 짓는 방식이다. 가구 수를 늘려 일반인에게 분양한 수익으로 공사비를 충당하는 일반 재건축과 달리 수익원이 없다. 대표적 사례인 서울 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’의 경우, 기존 460가구를 그대로 460가구로 지으면서 2011년 당시 조합원이 가구당 약 5억 4000만 원 수준의 막대한 분담금을 직접 부담한 바 있다.
◆ 강남 3구 하락은 일시적... 지방선거 후 보유세 강화 카드 나오나
최근 강남 3구의 하락 폭 둔화에 대해 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “양도세 유예를 앞둔 급급매물이 소진된 후 높은 가격대의 매물이 시세를 형성하는 일시적 ‘눌림목’ 현상”이라며 중장기적 우상향을 점쳤다. 특히 주식과 부동산 시장이 하나의 혈관처럼 움직이는 ‘자산 동조화’ 흐름에 주목해야 한다고 덧붙였다.
정책적으로는 지방선거 이후 강력한 세 부담 강화 가능성을 예고했다. 양 위원은 “시행령 개정을 통해 공정시장가액 비율을 한 번에 끌어올리는 방식이 도입될 수 있다”며 “정부가 이미 광역 규제 틀을 갖춘 만큼 시장의 예상을 뛰어넘는 강도로 보유세 정책을 시행할 수 있다”고 내다봤다.
◆ 선거 종료가 ‘불확실성 해소’ 신호탄... 하반기 규제 지역 확대 가능성
심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 지방선거 이후의 부동산 시장에 대해 “불확실성 해소와 별개로 정부의 독자적인 세제 압박과 입법 과정의 갈등이 공존하는 시기가 될 것”이라고 전망했다.
심 수석전문위원은 “과거에는 선거 결과를 변수로 봤지만, 이제 시장은 선거 종료를 불확실성이 사라지는 신호로 받아들이는 경향이 있다”고 분석했다. 그는 선거 이후 7월 세제 개편안을 기점으로 대통령이 시행령을 통해 즉시 조정할 수 있는 ‘공시가격 인상’이나 ‘공정시장가액 비율 상향’이 단행될 가능성이 크다고 내다봤다.
특히 이러한 조치가 지방 시장에 미칠 타격을 우려했다. 그는 “수도권과 달리 지방은 집값이 하락하는 와중에 세금만 오르는 역설적인 상황이 발생할 수 있다”며 “공정시장가액 비율만 60%에서 80%로 올려도 시장이 느끼는 체감 압박은 문재인정부 말기 수준으로 커질 것”이라고 지적했다.
◆ “지방 살리려면 거점 도시 몰빵해야”…통제 아닌 관리의 시대
지방 소멸 대안으로는 집중 전략이 제시됐다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “나눠먹기식 인프라 배분은 모두를 고사시키는 길”이라며 “부산, 대구, 광주 등 특정 거점에 모든 자원을 ‘몰빵’해 서울급 메가시티를 만드는 것만이 유일한 해법”이라고 제언했다. 양 위원 역시 교육과 일자리라는 ‘서울급 인프라’가 전제되지 않은 공공기관 이전은 실패할 수밖에 없다고 꼬집었다.
정부 정책의 방향성에 대해 심 위원은 “시장을 통제해서 성공한 사례는 전 세계에 단 한 번도 없다”며 “2027년 하반기 기록적인 집값 폭등을 막으려면 지금이 정책의 물줄기를 바꿀 마지막 기회”라고 강조했다.
김 변호사는 정부의 공급 대책이 시장의 신뢰를 얻기 위해서는 신도시 등에서 몇 곳이라도 빠르게 입주시키는 ‘가시적인 성공 사례’를 보여주는 것이 무엇보다 중요하다고 제언했다.
김 변호사는 “정부가 그동안 수많은 공급 대책을 내놓았지만, 실제로 얼마나 실효성 있게 진행되었는지는 의문”이라며 현장의 냉랭한 분위기를 전했다. 그는 “신도시 택지 개발은 토지 보상 지연과 예산 확보 문제로 멈춰 서기 일쑤고, 야심 차게 추진했던 공공 주도 재개발·재건축 역시 입주가 가시화된 성공 사례를 찾아보기 어려운 실정”이라고 지적했다.
◆ 전문가 3인의 마지막 한마디… “부동산 자존감을 갖춰라”
대담을 마치며 전문가들은 독자들에게 흔들리지 않는 기준을 당부했다. 양 위원은 “유튜브나 뉴스 등 정보에 일희일비하지 말고 본인의 상환 능력을 따지는 ‘부동산 자존감’이 필요하다”고 조언했다. 심 위원은 “판단이 어렵다고 시장을 아예 떠나버리는 것이 가장 위험하다”며 끈기 있는 관심을 강조했다. 김 변호사는 “조합원 자격 승계 등 규정이 복잡해진 만큼, 서두르지 말고 꼼꼼하게 따져보는 공부가 재산을 지키는 길”이라고 당부했다.
